бесплатно по РФ
Ипотека для ИП: условия предоставления, особенности получения и лучшие предложения банков в 2021 году
- 12 ноября, 2021
Содержание статьи
- Может ли ИП получить ипотеку?
- Сложность получения ипотеки для ИП
- Отличия ипотеки для ИП
- Условия и требования
- Особенности и нюансы
- Документы для получения ипотеки
- Правила выбора банка
- Причины отказа
Индивидуальные предприниматели, несмотря на наличие собственного бизнеса, чаще всего могут купить жилую или коммерческую недвижимость только с помощью получения ипотечного займа. При этом как показывает практика, оформление ипотеки ИП – это довольно сложный процесс, так как банки, несмотря на наличие государственных программ поддержки малого бизнеса, идут на предоставление ипотечных кредитов для ИП с большой неохотой. В этой статье кредитный брокер «Красный Джин», в котором каждый клиент может получить деньги в долг под залог недвижимости или оформить займ под залог коммерческой недвижимости, расскажет, как правильно получить ипотечный кредит индивидуальному предпринимателю.
Может ли ИП получить ипотеку?
Основная сложность получения ипотечного кредита для индивидуального предпринимателя заключается в том, что у него отсутствует стабильная ежемесячная заработная плата. А ведь не стоит забывать о том, что главным условием получения кредита в любом банке является предоставление заёмщиком справки 2-НДФЛ. Другими словами, для получения ипотечного займа необходимо иметь стабильно подтверждённый уровень дохода, а так как индивидуальный предприниматель работает на себя, он не может предоставить банковской организации подобных справок. Поэтому для того, чтобы предпринимателю действительно претендовать на получение ипотечного займа, ему необходимо будет получить выписку о налоговых выплатах.
Однако поступив подобным образом, предприниматель должен понимать, что данные, полученные в результате такой выписки, не всегда свидетельствуют о наличии у потенциального заёмщика ежемесячных доходов определённого уровня. И поэтому, решив получить ипотеку, индивидуальному предпринимателю необходимо будет убедить банковскую организацию в собственной платёжеспособности и наличии возможности ежемесячно, полностью и в срок проводить погашение ипотечного кредита. Выполнив небольшой анализ собственной платёжеспособности, предприниматель сможет понять, будет одобрен ему ипотечный заём или нет. Стоит также отметить, что помимо уровня доходов, банки также уделяют очень пристальное внимание следующим критериям:
- Наличие у предпринимателя постоянного, стабильного ежемесячного дохода, независящего от сезонности и других факторов.
- Полная прозрачность доходов.
- Положительная кредитная история.
- Использование в коммерческой деятельности общей системы налогообложения. Если предприниматель работает по упрощённой системе, то банк будет проверять его более тщательно, поскольку таким клиентам банковские организации доверяют меньше.
Ипотечный займ будет одобрен индивидуальному предпринимателю, если он отвечает следующим банковским требованиями:
- Ведёт собственный бизнес более одного года.
- Имеет финансовый оборот на расчётном счёте, расположенном в банке, выступающем в качестве потенциального кредитора.
- Не имеет бюджетных и внебюджетных задолженностей и может подтвердить отсутствие таких долгов документально.
- Имеет необходимый ежемесячный уровень доходов, который может быть подтверждён документально.
Довольно часто ипотека для индивидуальных предпринимателей выдаётся банковскими организациями под более высокую процентную ставку, при этом сам заём имеет стандартные условия. Некоторые российские банковские организации предлагают ИП специализированную ипотеку, которая предназначена как раз для такой категории клиентов. Если ИП или компания ведёт свою коммерческую деятельность на рынке более одного года и имеет высокий уровень доходов, то банки готовы кредитовать таких заёмщиков, используя специализированные кредитные продукты.
В чём основная сложность получения ипотеки ИП?
Банковские организации считают ИП клиентами, обладающими повышенным уровнем сложности, в связи с чем к ним присутствует настороженное отношение. Такое настороженное отношение банков к индивидуальным предпринимателям обусловлено следующими факторами:
- Наличие неустойчивых ежемесячных доходов из-за ведения нестабильной коммерческой деятельности.
- Трудность получения реальной информации по платёжеспособности из-за наличия разных показателей в официальных и реальных документах.
- Неординарность бизнеса, входящего в этот вид собственности, ведь под понятием ИП может присутствовать как компания, имеющая несколько филиалов, так и один человек, обладающий небольшой и нестабильной прибылью.
При подаче заявки на получение ипотечного займа ИП потребуется предоставить банку такие документы, как паспорт гражданина РФ, копию трудовой книжки, справку, подтверждающую уровень ежемесячных доходов, а также документы по налогообложению.
В том случае, если индивидуальный предприниматель, выступающий в качестве соискателя ипотечного займа, работает по общей системе налогообложения, то менеджер банка проводит анализ расходов и прибыли потенциального заёмщика. А затем вычитает расходы, потраченные на присутствующих у заёмщика иждивенцев, в итоге получая ежемесячную сумму доходов. Стоит отметить, что банки с большей охотой предоставляют ипотечные кредиты заёмщикам, работающим по общей системе налогообложения.
Намного сложнее провести анализ расходов и доходов в том случае, если предприниматель работает по единому налогу на вмененную стоимость или патентному налогу. Если предприниматель имеет прозрачные доходы, высокий уровень платёжеспособности, то у него довольно высокая вероятность получить ипотечный кредит на покупку квартиры или коммерческой недвижимости.
Как отличаются ипотечные займы для индивидуальных предпринимателей в зависимости от системы налогообложения?
Ипотечные кредиты для ИП на УСН
Доходы индивидуальных предпринимателей, работающих по упрощённой системе налогообложения, фиксируются в квартальных налоговых декларациях, и поэтому банк без особого труда может проверять эту информацию. Намного сложнее выполнять проверку предпринимателей, работающих по единому сельскохозяйственному налогу или единому налогу на вменённый доход. Если предприниматель ведёт свою коммерческую деятельность и платит налоги по двум этим видам налоговых сборов, то в этом случае кредитная организация будет запрашивать предоставление декларации за последний финансовый год. В том случае, если индивидуальный предприниматель ведёт коммерческую деятельность менее одного года, то он не сможет предоставить банковской организации такой документ, а значит, его шансы получить ипотечный заём будут довольно малы. Поэтому если траты ИП не очевидны, то в этом случае ему проще получить кредит для бизнеса, в рамках которого деньги предоставляются не в виде 6 процентов от уровня доходов, а 15% от чистой прибыли. Однако на практике предоставление одного налогового документа банкам бывает недостаточно, так как специалисты финансового учреждения также потребуют от соискателя следующий пакет документов:
- информацию о доходах и расходах, составленную самим потенциальным заёмщиком;
- данные о текущем финансовом и имущественном положении, которые заполняются кредитором и кредитуемым совместно;
- информацию о ежемесячных оборотах компании и остатках на счёте, которая предоставляется банковской организацией, где у предпринимателя открыт счёт.
Перечень документов может сократиться, если предприниматель претендует на получение ипотеки в том же банке, где у него открыть расчётный счёт.
Условия и требования банков к ИП, претендующему на получение ипотеки
Ипотечные кредиты для индивидуальных предпринимателей предоставляются банками без каких-либо индивидуальных или специфических условий. И основное правило таких кредитов заключается в том, что в качестве залогового обеспечения выступает покупаемая заёмщиком недвижимость, которая обязательно должна пройти процедуру страхования. Кроме того, некоторые банковские организации также могут потребовать от заёмщика выполнить страхование жизни, здоровья, а также провести титульное страхование недвижимости в случае потери права собственности. На сегодняшний день банки предлагают предпринимателям займы на следующих обязательных условиях:
- Условие №1: С первоначальным взносом. Чаще всего сумма первоначального взноса должна составлять от 10% до 20% от общей стоимости недвижимости. При этом решив получать такой кредит, предприниматель должен помнить о том, что некоторые банки устанавливают для ИП более высокую сумму первоначального взноса. Существует также возможность использовать в качестве первоначального взноса материнский капитал.
- Условие №2: Использование созаёмщиков. В качестве созаёмщиков могут выступать как члены семьи, проживающие совместно с предпринимателем, так друзья и родственники, тут все напрямую зависит от требований самого финансового учреждения. В некоторых банках также существует условие, чтобы лицо, выступающее в качестве созаёмщика, не работало на предпринимателя, выступающего в качестве заёмщика.
- Условие №3: Предоставление займа на срок от одного до тридцати лет.
- Условие №4: Более высокая процентная ставка. Ипотечные кредиты для ИП ежегодно будут обходиться на 1–3% дороже, чем стандартная ипотека.
Ипотечные кредиты для предпринимателей, работающих по ЕНВД
Индивидуальные предприниматели, работающие по патентной системе налогообложения, в отличие от тех, кто состоит на упрощенке, не декларирует собственные доходы в налоговых органах. Поэтому прибыль предпринимателя, работающего на основе патента, банкам довольно сложно оценить, так как он платит фиксированный налог, который не зависит от получаемой им ежемесячной прибыли. При этом по законодательству работающий по этой системе налогообложения предприниматель вынужден платить налог даже в том случае, если не ведёт коммерческой деятельности. Поэтому при работе предпринимателя по ПСН банк потребует предоставить ему сведения о финансовых поступлениях за последние полгода. Эти сведения берутся из книги учёта доходов предпринимателя на патенте. Помимо этого, предпринимателю необходимо будет предоставить справку об отсутствии у него задолженности в налоговой.
Особенности и нюансы получения ипотеки ИП
Планируя получать ипотечный займ, предприниматель должен чётко понимать, что претендовать на получение такого кредита может только потенциальный заёмщик, имеющий российское гражданство. Связано это с тем, что банкам очень сложно будет проверять бизнес, принадлежащий гражданину другого государства. Поэтому чтобы получить ипотеку предприниматель должен иметь российское гражданство, а его бизнес обязан функционировать на территории страны. Ипотечные кредиты на покупку жилой и коммерческой недвижимости предоставляются банковскими организациями заёмщикам старше 18 лет, а по специализированным программам кредитования лицам старше 27 лет. В некоторых банках возрастной ценз на специализированные программы кредитования для бизнеса может быть ещё более высоким. Также важно чтобы перед оформлением кредита на покупку недвижимости предприниматель вёл собственную коммерческую деятельность от двух лет.
При этом необходимо понимать, что у наёмного работника намного больше шансов, чем у индивидуального предпринимателя. Кроме того, банки стараются предоставлять займы опытным организациям, обладающим высокой стабильностью, поэтому претендовать на получение займа компании или ИП, работающему менее 1,5 года, довольно проблематично. Банки более охотно кредитуют предпринимателей, ведущих собственную коммерческую деятельность по общей системе налогообложения, однако какие-либо льготы таким бизнесменам не предоставляются. Связано это с тем, что использование такой системы налогообложения не является гарантией прозрачности, а также не показывает реальную финансовую ситуацию потенциального заёмщика и банки прекрасно это понимают. При этом получение займа на покупку недвижимости вообще может быть недоступно для предпринимателей, работающих по упрощённой системе налогообложения. Существует у банков и особый ценз для предпринимателей по сферам деятельности. Так, например, довольно часто отказ в получении ипотеки получают ИП, работающие в области розничной торговли.
Важнейшим требованием к индивидуальным предпринимателям, оформляющим ипотечные займы, является наличие высокой платёжеспособности, которую обязательно требуется подтвердить документально. При этом чем более прозрачной будет коммерческая деятельность бизнесмена, тем с большей вероятностью он сможет оформить ипотечный заём на покупку частной или коммерческой недвижимости.
Какие документы потребуются ИП для получения ипотечного кредита?
При получении предпринимателем ипотечного кредита кредитные специалисты банковских организаций, прежде всего, обращают внимание на следующие документы:
- документы, подтверждающие личность и деловую репутацию потенциального заёмщика;
- справки о финансовом состоянии ИП;
- документы на недвижимость, на которую клиент планирует получить заём.
Выделяются три этапа проверки потенциального заёмщика:
- Принятие решения о предоставлении заёма на основании документов, предоставленных соискателем.
- Расчёт суммы кредита, которую банк может предоставить заёмщику.
- Проведение оценки недвижимости, покупаемой заёмщиком в кредит. Необходимо отметить, что процедура оценки недвижимости в этом случае практически не отличается от той, что используется для физических лиц.
В процессе подачи документов на оформление займа клиенту также необходимо будет предоставить выписку из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, которая была получена не позднее, чем 10 дней назад.
В процессе рассмотрения кандидатуры заёмщика банк также проводит проверку кредитной истории предпринимателя, причём учитываются не только кредиты, получаемые соискателем как юридическим, но и как физическим лицом. Помимо этого банковские специалисты анализируют долги, присутствующие у ИП, которые могут выражаться в виде штрафов, пеней и сборов. Для этих целей банковской организацией делается запрос в налоговую службу. Также в процессе рассмотрения заявки от ИП учитывается наличие или отсутствие у него долгов по заработной плате перед сотрудниками, алименты и другие виды ответственности перед третьими лицами.
Финансовое состояние предпринимателя, претендующего на получение займа, должно быть подтверждено с помощью декларации, сформированной по форме 3-НДФЛ и имеющей отметку налоговой. При этом такая декларация может быть запрошена банком за последний один или два года коммерческой деятельности, а в некоторых случаях заёмщику придётся предоставить данные за последние пять лет. Нужно отметить, что за запрашиваемый отрезок времени компания не должна нести убытки в каждом отчётном месяце. Если за весь срок работу у предпринимателя будет хотя бы один убыточней месяц, то это может стать причиной отказа в предоставлении банком ипотечного займа. Большим плюсом может быть наличие у предпринимателя собственной заработной платы в компании, которая чаще всего представляет собой фиксированную сумму на текущие расходы, которая перечисляется на карту бизнесмена с его расчётного счёта. Для подтверждения наличия стабильной заработной платы предпринимателю необходимо предоставить банку выписку по личной карте.
Стоит отметить, что лояльность финансовых учреждений существенно повышается, если расчётный и персональный счёт предпринимателя находится в той же банковской организации, где проводится оформление ипотечного займа.
На что следует ориентироваться ИП, выбирая банк для получения ипотечного займа?
Перед тем как претендовать на получение недвижимости, заёмщику необходимо основательно подготовиться и в рамках такой подготовки обязательно выбрать банковскую организацию. Необходимо понимать, что ипотека для ИП позволяет покупать различные объекты недвижимости, и поэтому заёмщику необходимо ориентироваться на собственные нужды и искать банковскую организацию, готовую предоставлять займы именно на покупку интересующего жилья. Так, например, обратившись в «Сбербанк», предприниматель может получить кредит на покупку квартиры, земельного участка, а также деньги на строительство дома. А некоторые банковские структуры вообще не предоставляют кредиты малому бизнесу. После выбора наиболее подходящего банка дальше выясняются все условия, на которых финансовое учреждение готово предоставить кредит предпринимателю. Необходимо понимать, что договоры в разных банках могут отличаться:
- пакетом документов, которые следует предоставить заёмщику;
- величиной первоначального взноса;
- требованиями к покупаемой недвижимости.
После знакомства с несколькими кредитными предложениями индивидуальному предпринимателю лучше всего первым рассмотреть банк, с которым он уже сотрудничает. При этом необходимо помнить, что ипотечные кредиты для ИП выдаются банками с определёнными условиями.
- Займ на покупку недвижимости не всегда одобряется именно индивидуальным предпринимателям, так как предоставление кредитов такому виду бизнеса всегда несёт для банка дополнительный уровень рисков. Именно по этой причине банки выдвигают к ИП, претендующим на получение ипотеки, повышенные требования, благодаря которым стараются снизить уровень рисков и повысить собственную доходность. С работниками по найму в подобном случае намного проще, так как в глазах финансовых учреждений они обладают более высоким уровнем доверия.
- Специализированные кредитные продукты для малого бизнеса существуют во многих банковских организациях. Однако если предприниматель претендует на получение общей ипотеки, то банк предоставит ему этот займ с повышенной процентной ставкой, которая на 2–3% будет больше стандартной.
- Ипотечные займы индивидуальным предпринимателям на покупку жилой недвижимости интересны далеко не всем банковским организациям. Чаще всего банки кредитуют предпринимателей на покупку именно коммерческой недвижимости, связано это, прежде всего, с тем, что такой вид недвижимости будет приносить прибыль клиенту и повышать его уровень платёжеспособности. Для кредитора это очень важно, так как наличие у заёмщика высокой прибыли будет гарантировать ежемесячные платежи по кредитам.
- Наличие дополнительного залога при оформлении ИП кредита на покупку недвижимости. Многие российские банковские организации требуют от ИП наличия дополнительного залогового обеспечения при получении им кредита на покупку недвижимости. В качестве дополнительного обеспечения может выступать автомобиль, жилая или коммерческая недвижимость, находящаяся в собственности бизнесмена.
- Наличие отсрочек платежей, кредитных каникул и других лояльных условий, для того чтобы предприниматель получил возможность повысить собственный уровень доходов за предоставленное ему время. По мнению банков, наличие такого подхода позволяет предпринимателю повысить собственные доходы и в дальнейшем обеспечить стабильную выплату обязательных ежемесячных платежей.
По каким причинам банки могут отказать в предоставлении ипотеки ИП?
Ипотечные займы для ИП выдают многие российские банковские организации, однако реально получить этот кредитный продукт предпринимателю довольно сложно. Существуют несколько факторов, вызывающих у банков недоверие к ИП:
- наличие у предпринимателя возможности фиктивно повысить собственный уровень доходов на момент получения ипотеки;
- возможное ухудшение финансового состояния бизнеса во время погашения кредита;
- высокая вероятность банкротства.
Другими словами, решив предоставить ипотеку ИП, банк в любом случае рискует. И поэтому для того, чтобы не получить отказ, все документы, предоставляемые заёмщиком, должны свидетельствовать о наличии у него серьёзной репутации, большого опыта работы и длительного срока существования бизнеса. Кроме того, существует проблема и в определении сферы деятельности ИП, так как под этой формой собственности может вести коммерческую деятельность как крупная производственная компания, так и учитель, оказывающий услуги репетиторства. Каждый из них работает как ИП, но при этом имеют огромную разницу в масштабе бизнеса, а также в уровне получаемой прибыли. И задача банковской организации, рассматривая кандидатуру потенциального заёмщика, разобраться в таких деталях и вынести окончательный вердикт.
Главным документом, подтверждающим уровень дохода ИП, является отчёт о расходах и доходах, предоставляемый в налоговые органы. И если при оформлении ипотеки наёмным работникам достаточно только предоставить трудовую книжку и справку о ежемесячной заработной плате, то ИП необходимо убедить банк путём предоставления документов, показывающих доходы и расходы. Такая возможность существует у предпринимателей, работающих по основной и упрощённой системам налогообложения. Ведь в их декларациях видно, какую прибыль ежемесячно получает компания, а значит, банк имеет возможность формировать собственное мнение о том, насколько успешен бизнес соискателя.
При этом необходимо понимать, что предприниматель в обязательном порядке должен иметь стабильную ежемесячную, а не сезонную прибыль. И в том случае, если ИП работает по патентной системе налогообложения, то наличие у него налоговых выплат не говорит об уровне доходности бизнеса. Поэтому работа предпринимателя по этой системе может стать причиной получения отказа.
Выгодные и безопасные займы под залог недвижимости
Не является кредитной организацией. Оказывает содействие в получении финансовых услуг.
ИП Бурмистров Д.А.
ИНН 231848159612
ОГРНИП 316236600052686
Выгодные и безопасные займы под залог недвижимости
Не является кредитной организацией.
Оказывает содействие в получении финансовых услуг.
Любая информация предоставленная на данном сайте носит исключительно информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 ГК РФ. Отправляя сведения через любую электронную форму на этом сайте вы даете согласие на обработку ваших персональных данных
ИП Бурмистров Д.А.
ИНН 231848159612
ОГРНИП 316236600052686